양도소득세 계산기

Capital Gains Tax Estimator

취득·양도가액과 날짜, 필요경비로 주택·토지·분양권 양도소득세를 추정합니다. 장기보유특별공제 표1·표2, 1세대 1주택 12억 안분, 단기세율, 조정대상지역 중과(직접 선택)를 반영합니다.

부동산 양도소득세는 몇 가지 사실 — 무엇을, 얼마나 보유했고, 거주했는지, 세대가 몇 채를 어디에 가지고 있는지 — 로 갈리고, 각각이 계산의 다른 부분을 바꿉니다. 이 도구는 소득세법 규정을 순서대로 적용하고 어느 갈래를 탔는지 보여 줍니다.

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소득세법 제89조·제95조·제103조·제104조 기준 (2026.1.1 시행 조문, 2026-09-02 확인)

기본세율 6~45% · 장기보유특별공제 표 1 연 2%p(최대 30%) · 표 2 보유·거주 각 연 4%p(최대 80%) · 1세대 1주택 비과세 12억 · 기본공제 250만원 · 지방소득세 10%

이 표는 2026-12-31까지 유효합니다. 그 뒤에도 이 문구가 그대로라면 값이 오래된 것입니다.

자산과 금액

자산

아파트·단독·다세대와 그 부수토지. 1세대 1주택 비과세와 다주택 중과가 여기 해당합니다.

양도가액 (원)

실제 매도 금액

취득가액 (원)

실제 매수 금액

필요경비 (원)

취득세·중개보수·법무비·자본적 지출·양도 중개보수

취득일

잔금일과 등기접수일 중 빠른 날

양도일

잔금일과 등기접수일 중 빠른 날

보유기간

취득일부터 양도일까지, 만으로 계산

주택 요건

1세대 1주택 비과세 요건 충족양도일 현재 1주택, 보유 2년 이상 (취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년 이상). 12억 이하면 비과세, 넘으면 초과분만 과세

보유기간 중 거주 (년)

2년 이상이면 표 2(연 4%p)가 적용됩니다

다주택 중과

중과 유예는 2026-05-09 종료. 그 전 계약분은 경과 규정에 따라 최장 2026-11-09까지 배제

올해 다른 자산 양도로 기본공제 250만원을 이미 사용

세대의 주택 수, 보유·거주 기간, 지역 지정은 계산기가 알 수 없는 사실이라 직접 판단해 선택합니다.

세액

양도소득세

104,100,000원

지방소득세

10,410,000원

합계

114,510,000원

양도차익

390,000,000원

차익 대비 세부담

29.4%

양도차익 (양도가액 − 취득가액 − 필요경비): 390,000,000원
− 장기보유특별공제 (표 1: 16%): -62,400,000원
= 양도소득금액: 327,600,000원
− 기본공제연 250만원: -2,500,000원
= 과세표준: 325,100,000원
× 기본세율 6~45% (소득세법 제55조): 104,100,000원
= 양도소득세10원 미만 절사: 104,100,000원
+ 지방소득세 (10%): 10,410,000원
합계: 114,510,000원

조정대상지역 참고

서울특별시: 전 지역 (25개 자치구)
경기도: 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시

2025-10-16 효력 기준 지정 현황입니다. 지정·해제는 수시로 바뀌므로 국토교통부 고시에서 지금 상태를 확인한 뒤 위에서 직접 선택하십시오.

이 계산기가 반영하지 않는 것

1세대 1주택 요건 판정 자체 — 세대 구성, 보유·거주 2년, 일시적 2주택·상속·혼인 특례는 직접 판단해 체크합니다.
조정대상지역 지정 여부와 다주택 중과 적용 여부 — 유예 종료 이후의 경과 규정(계약일 기준 4·6개월)은 사용자가 판단합니다.
비사업용 토지 추가세율(+10%p), 미등기 양도(70%), 주식·파생상품·해외자산.
취득가액을 모를 때의 환산취득가액과 기준시가 계산, 이월과세·부당행위계산.
조세특례제한법상 감면(자경농지·공익수용 등)과 그에 따른 농어촌특별세.
같은 해 여러 자산의 합산 신고와 예정신고 세액공제·가산세.

집을 살 때 낸 세금은 취득세 계산기에서, 등기부의 권리관계는 등기부등본 파서에서 볼 수 있습니다. 취득세와 중개보수는 여기 필요경비에 들어갑니다.

추정치입니다. 양도소득세는 세대 구성과 계약일 하루 차이로 수천만 원이 달라지는 세금이고, 이 계산기는 그 사실관계를 확인할 수 없습니다. 신고 전에 세무사 확인을 권합니다.

사용 방법

취득·양도가액과 날짜, 필요경비를 입력합니다
취득가액·양도가액·양쪽 날짜와 공제되는 필요경비, 즉 취득세·중개보수·자본적 지출입니다. 수선비 같은 수익적 지출은 해당하지 않습니다.
1세대 1주택인지 지정합니다
1세대 1주택은 소득세법 제89조 제1항 제3호에 따라 고가주택 기준까지 비과세이고, 그 위로는 양도차익을 안분해 초과분만 과세합니다. 해당 여부는 직접 지정합니다. 이 도구가 알 수 없는 사실로 정해지기 때문입니다.
보유기간과 거주기간을 넣습니다
소득세법 제95조 제2항의 장기보유특별공제는 일반 자산에 표 1을, 2년 이상 거주한 1세대 1주택에 표 2를 적용합니다. 표 2 쪽이 훨씬 크고, 놓치기 쉬운 조건이 거주 요건입니다.
조정대상지역 여부를 직접 고릅니다
지정과 해제가 주거정책심의위원회 의결 한 번으로 바뀌므로, 이 도구는 마지막 발표 목록을 참고 자료로 두고 조회 대신 사용자에게 묻습니다. 결과에 기대기 전에 현재 국토교통부 고시를 확인하십시오.

자주 묻는 질문

어느 시점의 법령인가요?

해당 연도에 시행 중인 소득세법이며, 요율 모듈에 기록된 날짜에 법제처 국가법령정보센터에서 읽었습니다. 제89조(비과세), 제95조(장기보유특별공제), 제103조(기본공제), 제104조(세율)입니다. 표에는 유효기간이 있고 그 날짜가 지나면 테스트가 실패합니다.

다주택 중과가 자동으로 적용되나요?

아닙니다. 소득세법 제104조 제7항은 조정대상지역 다주택 양도에 기본세율을 가산하고 장기보유특별공제를 배제하지만, 한시적 배제와 그 경과규정 때문에 매매계약 시점과 잔금 시점에 따라 적용 여부가 갈립니다. 그 판단은 사용자 몫이고, 도구는 관련 날짜를 알려 줄 뿐입니다.